Покупка жилья — серьезное финансовое решение, и государство помогает снизить нагрузку через имущественный налоговый вычет. В 2025 году процедура возврата стала еще удобнее благодаря цифровизации, но важно знать все нюансы, чтобы получить максимум. Налоговый вычет при покупке квартиры позволяет вернуть до 650 000 рублей от уплаченного НДФЛ.

Это руководство объяснит, кто имеет право, как рассчитать сумму и как оформить возврат денег через личный кабинет ФНС.

Кто может получить вычет в 2025 году? Условия
Вы имеете право, если:

Вы — налоговый резидент РФ (проводите в стране ≥183 дней в году).

Вы платите НДФЛ по ставке 13% (официальная зарплата, доходы от аренды, продажи имущества).

Вы покупаете жилье на территории России: квартиру, комнату, дом, землю под строительство.

Вы используете собственные средства, ипотеку или материнский капитал.

Вы еще не исчерпали лимит вычета (право дается один раз в жизни).

Новое в 2025: Право на вычет распространяется на покупку жилья в ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областях.

Не имеют права:

Индивидуальные предприниматели на УСН, ПСН, ЕНВД или НПД (не платят НДФЛ 13%).

Безработные и пенсионеры, не имеющие облагаемого НДФЛ дохода (за исключением случая переноса остатка на доходы прошлых лет).

Те, кто покупает недвижимость у взаимозависимых лиц (супруг, родители, дети).

Что можно включить в вычет: лимиты и суммы
Вычет состоит из двух основных частей, и их лимиты не суммируются.

1. Основной вычет за стоимость жилья
Лимит: 2 000 000 рублей на человека (не на объект).

Максимальный возврат: 13% от лимита = 260 000 рублей.

Что учитывается: Стоимость квартиры по договору, отделочные материалы и работы, если покупалось жилье без отделки, проектные и сметные документы.

Пример: Квартира куплена за 4 500 000 рублей. В вычет можно включить только 2 000 000 руб. К возврату: 2 000 000 * 13% = 260 000 руб.

2. Вычет за проценты по ипотеке
Лимит: 3 000 000 рублей (общая сумма уплаченных процентов).

Максимальный возврат: 13% от лимита = 390 000 рублей.

Что учитывается: Проценты, уплаченные по целевым кредитам (ипотеке) на покупку или строительство жилья.

Пример: За все время кредита вы заплатите проценты на сумму 1 800 000 руб. К возврату: 1 800 000 * 13% = 234 000 руб.

Итого максимальный возврат: 260 000 + 390 000 = 650 000 рублей.

Пошаговая инструкция по получению вычета в 2025
Существует два способа: через работодателя и напрямую через ФНС в конце года. Способ через ФНС — самый распространенный.

Шаг 1: Сбор документов
Подготовьте цифровые копии (сканы или фото хорошего качества):

Документы на квартиру:

Договор купли-продажи (ДКП) или договор долевого участия (ДДУ).

Акт приема-передачи (для новостроек).

Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.

Платежные документы:

Квитанции, платежные поручения, расписки продавца — все, что подтверждает факт оплаты.

Для ипотеки: кредитный договор и справка из банка об уплаченных процентах за год.

Личные документы:

Паспорт.

ИНН.

Заполненная декларация 3-НДФЛ (формируется автоматически в ЛК ФНС).

Заявление на возврат налога с реквизитами вашей банковской карты/счета.

Шаг 2: Подача документов через Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФНС)
Авторизуйтесь на сайте ФНС через Госуслуги.

Перейдите в раздел «Жизненные ситуации» -> «Заявление на имущественный налоговый вычет».

Заполните электронную форму: введите данные о недвижимости, сумму расходов.

Загрузите отсканированные документы из Шага 1. Важно 2025: Система может автоматически проверить договор и выписку ЕГРН по базам.

Сформируется и отправится в инспекцию декларация 3-НДФЛ и заявление на возврат.

Шаг 3: Проверка и получение денег
Камеральная проверка ФНС длится до 3 месяцев со дня подачи декларации.

После успешной проверки в ЛК ФНС появится решение.

В течение 1 месяца после решения деньги будут перечислены на указанный вами счет.

Общий срок: До 4 месяцев с момента подачи заявления.

Альтернативный способ: Через работодателя
Можно не ждать конца года. Предоставьте работодателю уведомление от ФНС о праве на вычет. Тогда с вашей зарплаты перестанут удерживать НДФЛ до исчерпания суммы вычета.

Калькулятор вычета и примеры расчетов
Простой расчет:
Сумма к возврату = (Расходы на жилье, но не более 2 000 000 ₽ + Уплаченные проценты, но не более 3 000 000 ₽) * 13%

Пример 1. Покупка без ипотеки:
Стоимость квартиры: 1 700 000 ₽
Вычет: 1 700 000 * 13% = 221 000 ₽ к возврату.
Вы будете получать деньги по мере уплаты НДФЛ. Например, с зарплаты 100 000 ₽ в месяц вы платите 13 000 ₽ НДФЛ. Значит, возврат в 221 000 ₽ вы получите примерно за 17 месяцев.

Пример 2. Покупка в ипотеку:
Стоимость квартиры: 5 000 000 ₽ (в вычет берем 2 000 000 ₽)
Проценты по кредиту за год: 250 000 ₽
Вычет за год: (2 000 000 * 13%) + (250 000 * 13%) = 260 000 + 32 500 = 292 500 ₽.
Но вернуть за год можно только сумму, равную уплаченному вами за этот год НДФЛ. Остаток переносится на следующие годы.

Особые случаи и важные нюансы 2025 года
Покупка в браке: Каждый супруг имеет свой лимит в 2 млн рублей. Можно распределить вычет в любой пропорции (50/50, 100/0), подав заявление о распределении. Это позволяет вернуть до 520 000 ₽ за стоимость жилья.

Использование материнского капитала: Сумма маткапитала не уменьшает налоговую базу для вычета. Вычет рассчитывается со всей стоимости квартиры.

Пенсионеры: Могут получить вычет за три предыдущих года, предшествовавших году покупки. Например, купив квартиру в 2025 году, пенсионер может вернуть налог, уплаченный в 2022, 2023 и 2024 годах.

Долевая собственность: Вычет распределяется между собственниками согласно их долям, если иное не указано в заявлении о распределении.

Частые ошибки и как их избежать
❌ Ошибка: Подача документов без выписки из ЕГРН.

Решение: Выписка — главный документ, подтверждающий право собственности. Получите ее перед подачей.

❌ Ошибка: Неправильный расчет суммы расходов (например, включение мебели или техники).

Решение: В вычет включается только стоимость самого жилья и черновых/чистовых отделочных работ (с договором и чеками).

❌ Ошибка: Попытка получить вычет за аренду или коммунальные платежи.

Решение: Вычет предоставляется только при покупке или строительстве.

❌ Ошибка: Пропуск срока подачи декларации.

Решение: Подать 3-НДФЛ и заявить о праве на вычет можно в любом году после покупки. Срок давности отсутствует. Но вернуть налог можно только за три последних года. Например, в 2025 году можно вернуть налог за 2024, 2023 и 2022 годы.

Кейс: Семейный расчет вычета для максимальной выгоды
Ситуация: Супруги купили квартиру за 4 000 000 рублей в равнодолевую собственность (по 1/2). Оформлена ипотека. Годовой доход мужа — 1 200 000 ₽ (НДФЛ 156 000 ₽), жены — 600 000 ₽ (НДФЛ 78 000 ₽).

Плохая стратегия (по долям):

Муж: вычет с 1 000 000 ₽ (1/2 от 2 млн) = 130 000 ₽. Вернет за 1 год.

Жена: вычет с 1 000 000 ₽ = 130 000 ₽. Вернет за 2 года.

Итого вернут: 260 000 ₽.

Оптимальная стратегия 2025 (перераспределение):
Супруги пишут заявление о распределении 100% вычета на мужа.

Муж: вычет с 2 000 000 ₽ = 260 000 ₽. Вернет за 2 года (156 000 ₽ в первый год, 104 000 ₽ во второй).

Жена: отказывается от вычета по стоимости, но сохраняет право на вычет по процентам по ипотеке.

Итог: Сумма та же (260 000 ₽), но получена быстрее.

Вывод
Налоговый вычет при покупке квартиры — это реальный способ вернуть значительную сумму денег. В 2025 году процесс максимально упрощен за счет цифровых сервисов ФНС.

Главное — правильно собрать документы, точно рассчитать сумму и не бояться обращаться в налоговую. Не упускайте свою возможность получить до 650 000 рублей от государства. Начните с регистрации в Личном кабинете на сайте ФНС и внимательно изучите раздел «Имущественные налоговые вычеты».